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Garantie des vices cachés : la SCI qui s’est comportée comme un constructeur est présumée avoir connaissance du vice.

Garantie des vices cachés : la SCI qui s’est comportée comme un constructeur est présumée avoir connaissance du vice.

Publié le : 29/11/2023 29 novembre nov. 11 2023
Publications du cabinet

Cass. 3e civ., 19 oct. 2023, n° 22-15536

Se plaignant de désordres, l’acquéreur d’une maison d’habitation assigner après une expertise judiciaire la SCI venderesse en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.


Pour rejeter les demandes indemnitaires de l’acquéreur, l’arrêt d’appel retient qu’il ne rapporte pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente et que celle-ci est donc fondée à leur opposer la clause de non-garantie figurant dans l’acte de vente.

L’acquéreur forme un pourvoi en cassation.

En l’espèce, le gérant de la SCI avait réalisé lui-même les travaux d’extension sur la maison d’habitation détenue par la SCI qui a ensuite fait l’objet de la vente.

En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI avait elle-même réalisé les travaux à l'origine des désordres affectant le bien vendu, peu important les changements survenus quant à l'identité de ses associés et gérants, de sorte qu'elle s'était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1643 du Code civil, juge la Cour de cassation.

En réalisant elle-même les travaux de rénovation, par l’intermédiaire de son gérant, la SCI s’est comportée comme un constructeur et revêt donc la qualité de professionnel.

Par conséquent, la SCI est présumée avoir connaissance des désordres affectant les travaux de rénovation réalisés.

La Cour de cassation ne pouvait que valider le raisonnement de l'acquéreur, puisque conforme à une jurisprudence bien établie.

Plus généralement, on retiendra de cette affaire que doit être assimilé à un vendeur professionnel celui qui, par son attitude, est à même d'apprécier la qualité de la chose vendue s'il l'a lui-même conçue ou construite, même s'il n'est pas vendeur professionnel par habitude.

En effet, en achetant des matériaux et en concevant l'installation litigieux, le vendeur se comporte en qualité de maître d'œuvre et revêt alors la casquette de vendeur professionnel.

Maître Flora AIGUESVIVES peut vous assister en cas de garantie des vices cachés sur un bien immobilier.
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