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Servitude de passage : quels droits et obligations pour le fonds dominant et le fonds servant ?

Publié le : 29/04/2026 29 avril avr. 04 2026
Publications du cabinet

Clôture en travers d’un chemin, portail fermé à clé ou encore désaccord sur l’entretien de la servitude de passage… Autant de sujets sources de conflits entre voisins en droit de l’immobilier.

La servitude de passage implique des droits et obligations réciproques entre fonds dominant (qui bénéficie de la servitude) et fonds servant (qui supporte la servitude).

Comprendre précisément ces implications à la signature de son contrat et durant son exécution est donc essentiel pour prévenir les conflits et en cas de contentieux, pour connaître ses droits.
 

La servitude de passage, le fonds dominant et le fonds servant : définitions


Si votre terrain est enclavé, la servitude de passage constitue un droit de passage sur le terrain de la parcelle voisine pour accéder à son terrain et à la voie publique.

Le fonds dominant est le terrain qui bénéficie de la servitude, tandis que le fonds servant supporte la charge de la servitude.

Il existe deux types de servitudes : la servitude conventionnelle (établie par acte notarié) et la servitude légale (qui résulte de la loi, lorsqu’un terrain est enclavé et nécessite un accès à la voie publique).
 

Les droits et obligations du fonds dominant


Le propriétaire du fonds dominant dispose d’un droit de passage.

Il réalise les travaux nécessaires à la servitude et son entretien, conformément à ce qui est contractuellement prévu. En pratique, la question de l’entretien est souvent source de désaccord, notamment lorsque plusieurs utilisateurs bénéficient du même passage.

En présence d’un contrat, les modalités de la servitude s’apprécient au regard de celui-ci. Lorsque l’on est face à une servitude légale, l’entretien du passage incombe en principe au fonds dominant.

Le fonds dominant a également un droit de protection de la servitude. Si le passage est bloqué pour quelque raison que ce soit (obstacle, barrière, construction…) son propriétaire peut engager une action en justice pour faire respecter son droit. Cette action permet notamment d’obtenir la suppression de tout obstacle et, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Attention : le propriétaire du fonds dominant ne doit pas aggraver la charge. Cela signifie qu’il ne peut pas modifier les conditions d’usage de la servitude (fréquence de passage, type de véhicules, intensité d’utilisation…) au-delà de ce qui était initialement prévu.

A noter : La servitude est un droit réel : cela signifie qu’elle est attachée au bien et se transmet lors de la vente du terrain.
 

Les droits et obligations du fonds servant


Le propriétaire du fonds servant conserve la pleine propriété de son terrain, déduction faite du droit de passage au profit de la parcelle voisine concernée.

Il a une obligation de tolérance : il doit laisser le passage libre et ne pas empêcher l’usage. Cela implique également de ne pas stationner de véhicules ou déposer d’objets susceptibles de gêner le passage.

De la même manière que le fonds dominant, il ne peut aggraver la servitude. Toute modification unilatérale est susceptible d’être sanctionnée par le juge.

Il peut demander une modification du tracé du passage à condition que cela permette un usage équivalent au fonds dominant, sans porter atteinte à ses droits. Cette demande doit toutefois être justifiée par un intérêt légitime, comme une meilleure exploitation de son terrain.

La servitude de passage repose sur un équilibre délicat entre le droit d’accès du fonds dominant et le respect du droit de propriété du fonds servant.

En pratique, la majorité des litiges naissent d’un manque de précision dans l’acte initial ou d’une mauvaise compréhension des obligations de chacun.

En cas de blocage persistant, le recours à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier permet de clarifier la situation et de faire valoir ses droits dans le respect du cadre légal.
 
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